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  大冬瓜 2018-02-07 23:45:55回答

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  前期物業(yè)管理（precedingstageOfpropertymanagement）是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。內(nèi)容管理業(yè)務(wù)無論物業(yè)管理企業(yè)開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競爭?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。以免管理權(quán)競爭得手后，由于業(yè)主或建設(shè)方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失。可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。
  (1)具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。
  (2)投標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。
  (3)選派管理人員運作前期物業(yè)管理。租戶關(guān)系折疊物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。
  (1)聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。
  (2)了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。
  (3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。察看現(xiàn)場折疊前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理建議。
  (1)審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。
  (2)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。
  (3)在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。
  (4)參與工程驗收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。擬定制度折疊物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。
  (1)籌建業(yè)主管理委員會。
  (2)與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。
  (3)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。
  (4)制定上崗人員的培訓(xùn)計劃，并實施計劃

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  石頭.剪刀.布 2018-02-07 23:30:56回答

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  你好，物業(yè)接管驗收的四個要點：
  一、業(yè)主的重視與支持,是做好接管驗收工作的前提
  就一個具體的物業(yè)管理項目而言,企業(yè)和業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)是一個利益共同體,企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主或物業(yè)使用人通過接受服務(wù)使物業(yè)保值增值,可謂各有所需、各有所得。雙方在委托合同中,原則只有一個,即物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)價相符。物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù),需要得到業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)的理解、支持、配合。同樣,作為物業(yè)管理服務(wù)組成部分之一的項目接管驗收工作也離不開業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)的理解、支持、配合?？梢哉f,沒有業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)的重視與支持,接管驗收工作就無法開展。在接管驗收過程中,企業(yè)要不斷地和業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)進(jìn)行溝通,引起他們對工作的重視和支持,從而促進(jìn)工作的開展。
  項目接管驗收工作,一方面是物業(yè)管理企業(yè)做好自身服務(wù)工作的需要,另一方面也是業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)了解物業(yè)管理項目現(xiàn)狀,進(jìn)而確定物業(yè)管理費和維修、改造投入的需要,同時也是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)雙方分清各自責(zé)任、減少糾紛的需要。接管驗收絕不僅僅是企業(yè)單方面的工作,而應(yīng)當(dāng)是企業(yè)和業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)雙方共同的工作。業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)應(yīng)當(dāng)重視和支持物業(yè)管理項目接管驗收工作。
  二、制定工作方案是做好接管驗收工作的基礎(chǔ)
  項目接管驗收不僅是一項重要工作,而且是一項艱巨而復(fù)雜的工作,這就要求物業(yè)管理企業(yè)要精心策劃,制定詳細(xì)的工作方案,確保工作有序進(jìn)行并按時完成。
  工作方案一般包括:接管驗收的工作原則、組織機(jī)構(gòu)及人員分工、范圍和事項、工作計劃、注意事項、接管驗收記錄、工作的準(zhǔn)備等。
  由于接管驗收工作大都是在時間緊迫的情況下進(jìn)行的。因此,企業(yè)應(yīng)當(dāng)選派懂業(yè)務(wù)、有經(jīng)驗、專業(yè)技術(shù)水平高的人員,必要時,還可聘請社會上的專家組成專門的組織機(jī)構(gòu),專門負(fù)責(zé)項目接管驗收工作。待接管驗收工作結(jié)束,再回到各自的崗位。在組織機(jī)構(gòu)內(nèi),應(yīng)當(dāng)做到分工明確、各司其職。
  制定工作方案,有助于接管驗收工作,但由于它是企業(yè)和業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)雙方共同的工作,所以,工作方案要事先和業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)進(jìn)行溝通、洽談,并得到他們的認(rèn)可。對于已經(jīng)委托過企業(yè)管理的項目,業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)還需和原企業(yè)溝通、協(xié)商。
  工作方案是企業(yè)和業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)雙方開展項目接管驗收工作的依據(jù),一經(jīng)確定,雙方即應(yīng)照此辦理。
  三、牢記宗旨、不越雷池、學(xué)會溝通,是做好接管工作的保證
  物業(yè)管理企業(yè)的宗旨就是全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù),企業(yè)通過自身服務(wù),不斷滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的現(xiàn)實需求和潛在期望。所以企業(yè)應(yīng)當(dāng)一門心思地做好服務(wù),而不應(yīng)當(dāng)陷入其他是非之中,企業(yè)在項目接管驗收過程乃至整個服務(wù)過程中,都應(yīng)當(dāng)牢記這一點。
  企業(yè)在項目接管驗收時,應(yīng)當(dāng)遵循一個基本原則:即僅僅對項目現(xiàn)狀作詳盡的、細(xì)致的客觀描述;對問題和缺陷,既不夸大,也不縮小;不對現(xiàn)狀作任何分析和推測;不涉及與接管驗收和服務(wù)有關(guān)的其它事項。一旦違反這個原則,就會造成企業(yè)接管驗收工作的被動。如果企業(yè)參與接管驗收的工作人員,隨意議論項目建設(shè)過程中或原物業(yè)企業(yè)服務(wù)過程中相關(guān)方的是是非非,甚至“摻和”在其中,勢必引起相關(guān)方的反感和不滿,從而導(dǎo)致其對項目接管驗收工作不積極配合,造成對項目接管驗收工
  作質(zhì)量與進(jìn)度的負(fù)面影響,嚴(yán)重的還會影響到企業(yè)和業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)的關(guān)系,對企業(yè)在接管后的服務(wù)中產(chǎn)生負(fù)面作用。
  項目接管驗收畢竟不是企業(yè)單方面的工作,需要各相關(guān)方的支持與

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  陰天的桔子 2018-02-07 23:15:54回答

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  一、業(yè)主的重視與支持,是做好接管驗收工作的前提
  就一個具體的物業(yè)管理項目而言,企業(yè)和業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)是一個利益共同體,企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主或物業(yè)使用人通過接受服務(wù)使物業(yè)保值增值,可謂各有所需、各有所得。雙方在委托合同中,原則只有一個,即物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)價相符。物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù),需要得到業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)的理解、支持、配合。同樣,作為物業(yè)管理服務(wù)組成部分之一的項目接管驗收工作也離不開業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)的理解、支持、配合?？梢哉f,沒有業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)的重視與支持,接管驗收工作就無法開展。在接管驗收過程中,企業(yè)要不斷地和業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)進(jìn)行溝通,引起他們對工作的重視和支持,從而促進(jìn)工作的開展。
  項目接管驗收工作,一方面是物業(yè)管理企業(yè)做好自身服務(wù)工作的需要,另一方面也是業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)了解物業(yè)管理項目現(xiàn)狀,進(jìn)而確定物業(yè)管理費和維修、改造投入的需要,同時也是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)雙方分清各自責(zé)任、減少糾紛的需要。接管驗收絕不僅僅是企業(yè)單方面的工作,而應(yīng)當(dāng)是企業(yè)和業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)雙方共同的工作。業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)應(yīng)當(dāng)重視和支持物業(yè)管理項目接管驗收工作。
  二、制定工作方案是做好接管驗收工作的基礎(chǔ)
  項目接管驗收不僅是一項重要工作,而且是一項艱巨而復(fù)雜的工作,這就要求物業(yè)管理企業(yè)要精心策劃,制定詳細(xì)的工作方案,確保工作有序進(jìn)行并按時完成。
  工作方案一般包括:接管驗收的工作原則、組織機(jī)構(gòu)及人員分工、范圍和事項、工作計劃、注意事項、接管驗收記錄、工作的準(zhǔn)備等。
  由于接管驗收工作大都是在時間緊迫的情況下進(jìn)行的。因此,企業(yè)應(yīng)當(dāng)選派懂業(yè)務(wù)、有經(jīng)驗、專業(yè)技術(shù)水平高的人員,必要時,還可聘請社會上的專家組成專門的組織機(jī)構(gòu),專門負(fù)責(zé)項目接管驗收工作。待接管驗收工作結(jié)束,再回到各自的崗位。在組織機(jī)構(gòu)內(nèi),應(yīng)當(dāng)做到分工明確、各司其職。
  制定工作方案,有助于接管驗收工作,但由于它是企業(yè)和業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)雙方共同的工作,所以,工作方案要事先和業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)進(jìn)行溝通、洽談,并得到他們的認(rèn)可。對于已經(jīng)委托過企業(yè)管理的項目,業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)還需和原企業(yè)溝通、協(xié)商。
  工作方案是企業(yè)和業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)雙方開展項目接管驗收工作的依據(jù),一經(jīng)確定,雙方即應(yīng)照此辦理。
  三、牢記宗旨、不越雷池、學(xué)會溝通,是做好接管工作的保證
  物業(yè)管理企業(yè)的宗旨就是全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù),企業(yè)通過自身服務(wù),不斷滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的現(xiàn)實需求和潛在期望。所以企業(yè)應(yīng)當(dāng)一門心思地做好服務(wù),而不應(yīng)當(dāng)陷入其他是非之中,企業(yè)在項目接管驗收過程乃至整個服務(wù)過程中,都應(yīng)當(dāng)牢記這一點。
  企業(yè)在項目接管驗收時,應(yīng)當(dāng)遵循一個基本原則:即僅僅對項目現(xiàn)狀作詳盡的、細(xì)致的客觀描述;對問題和缺陷,既不夸大,也不縮小;不對現(xiàn)狀作任何分析和推測;不涉及與接管驗收和服務(wù)有關(guān)的其它事項。一旦違反這個原則,就會造成企業(yè)接管驗收工作的被動。如果企業(yè)參與接管驗收的工作人員,隨意議論項目建設(shè)過程中或原物業(yè)企業(yè)服務(wù)過程中相關(guān)方的是是非非,甚至“摻和”在其中,勢必引起相關(guān)方的反感和不滿,從而導(dǎo)致其對項目接管驗收工作不積極配合,造成對項目接管驗收工
  作質(zhì)量與進(jìn)度的負(fù)面影響,嚴(yán)重的還會影響到企業(yè)和業(yè)主(業(yè)主委員會或開發(fā)商)的關(guān)系,對企業(yè)在接管后的服
  中產(chǎn)生負(fù)面作用。
  項目接管驗收畢竟不是企業(yè)單方面的工作,需要各相關(guān)方的支持與配合才能完成。所以,參與項目接管

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  狐貍精 2018-02-07 22:45:55回答

  回答數(shù)：190

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  你好，看是什么管。如果是PE-X不可熱熔的那種，最好使用地暖管材專用連接管卡。如果是可熱熔的PE-RT管，就可以選擇熱熔連接。也有使用管接頭鏈接的，不太好。希望我的回答對您有所幫助！

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  我很胖 2018-02-07 22:30:55回答

  回答數(shù)：178

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  空調(diào)的安裝方法一，室內(nèi)機(jī)安裝要注意以下幾點：
  1、要水平安裝在平穩(wěn)、堅固的墻壁上。
  2、其進(jìn)氣和出口要保持通暢。
  3、離電視機(jī)至少一米以上，以免產(chǎn)生干擾。
  4、遠(yuǎn)離熱源、易燃處。
  5、不要靠近高頻高功率無線電的地方以免干擾。
  6、空調(diào)避免安裝在人員活動的地方，以免發(fā)生危險。
  7、兩端和上方都應(yīng)留有余地。二，室外機(jī)安裝要點：
  1、要水平安裝在平穩(wěn)、堅固的墻壁或天臺、陽臺上。
  2、其進(jìn)氣口和出氣口要保持通暢。
  3、避免陽光直曬，如有必要配上遮陽板，但不能妨礙空氣流通：
  4、排出的熱空氣和發(fā)出的噪音不能影響鄰居住戶。
  5、不要放在有大風(fēng)和灰塵處。
  6、不要靠近熱源和易燃?xì)庠刺帯?br>7、不能影響行人行走。
  8、為了保持空氣流暢，室外機(jī)的前后，左右應(yīng)留有一定的空間。
  9、冷暖型空調(diào)的室外機(jī)盡量選擇不要有西北風(fēng)吹到的地方。三，室內(nèi)外機(jī)連接管要點：
  1、分體壁掛式盡量不要超過5米。
  2、小于四匹的分體立柜盡量不要超過10米。
  3、五匹左右的分體立柜盡量不要超過15米。
  4、室外機(jī)與室內(nèi)機(jī)高度差低于0.5米。
  5、不能有折扁的地方。
  6、采用的連接管質(zhì)量要好，防止?jié)B漏?？照{(diào)設(shè)備安裝工藝流程
  1、施工流程施工準(zhǔn)備—進(jìn)場驗收—安裝室內(nèi)系統(tǒng)—隱蔽工程驗收—安裝室外機(jī)—聯(lián)調(diào)試壓—竣工驗收—裝修后收尾復(fù)檢。1.1施工準(zhǔn)備組織人員、準(zhǔn)備工具、設(shè)計確認(rèn)、組織進(jìn)貨、采購材料。1.2進(jìn)場驗收施工計方案驗收、系統(tǒng)設(shè)備驗收、材料配件驗收。1.3安裝室內(nèi)系統(tǒng)第一步：根據(jù)主機(jī)（風(fēng)盤）位置打孔、剔槽、走線；第二步：吊裝室內(nèi)機(jī)（安裝風(fēng)盤）、安裝氟管、安裝冷凝水管；第三步：安裝風(fēng)管道或水管道。1.4隱蔽工程驗收室內(nèi)機(jī)系統(tǒng)吊裝驗收、系統(tǒng)線路驗收、風(fēng)管道或水管道安裝驗收、冷凝水管安裝驗收。1.5安裝室外機(jī)固定主機(jī)、連接管線、制作保溫。1.6聯(lián)調(diào)試壓系統(tǒng)調(diào)試、打壓試驗（水機(jī)）。1.7竣工驗收主機(jī)系統(tǒng)安裝驗收、系統(tǒng)運行試驗驗收、冷凝水排放試驗驗收、書面文檔及遺留問題交接。1.8裝修后收尾復(fù)檢在客戶裝修完工后，完成收尾、免費復(fù)檢，復(fù)檢內(nèi)容與竣工驗收相同。
  2、驗收的基本標(biāo)準(zhǔn)2.1進(jìn)場驗收的基本標(biāo)準(zhǔn)2.1.1施工設(shè)計方案驗收的基本標(biāo)準(zhǔn)
  1、方案完整、圖紙齊全，符合相應(yīng)的國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；
  2、方案滿足客戶的實際需求；
  3、方案符合現(xiàn)場施工條件的要求，室內(nèi)主機(jī)（風(fēng)盤）安裝位置設(shè)計合理，室外機(jī)的安裝位置牢固可靠、通風(fēng)良好，遠(yuǎn)離強(qiáng)熱源和其他設(shè)備的排氣口，且不違反物業(yè)管理的規(guī)定；
  4、方案中管線路由設(shè)計合理，符合建筑施工規(guī)范的要求。2.1.2系統(tǒng)設(shè)備驗收的基本標(biāo)準(zhǔn)
  1、進(jìn)場的系統(tǒng)設(shè)備包裝完整無損且符合合同規(guī)定；
  2、設(shè)備的品牌、規(guī)格型號、數(shù)量與合同約定一致；
  3、設(shè)備開箱后，根據(jù)裝箱單清點核對全部零、部件、附屬材料和專用工具，并檢查說明書、合格證、檢驗記錄和必要的裝配圖及技術(shù)文件是否齊全。
  4、設(shè)備及其零、部件表面無缺損和銹蝕等情況；
  5、設(shè)備用電規(guī)格與現(xiàn)場供電相一致。2.1.3材料配件驗收的基本標(biāo)準(zhǔn)
  1、根據(jù)施工設(shè)計方案的材料及配件清單，核對主要材料及配件的品牌、名稱、規(guī)格型號，其中標(biāo)準(zhǔn)材料及配件均應(yīng)符合國標(biāo)且相關(guān)證件齊全。對其它材料及配件可抽樣檢查。
  2、材料及配件應(yīng)沒有破損及老化現(xiàn)象。2.2隱蔽工程驗收的基本標(biāo)準(zhǔn)2.2.1室內(nèi)機(jī)系統(tǒng)吊裝驗收的基本標(biāo)準(zhǔn)
  1、室內(nèi)機(jī)吊裝水平；
  2、吊裝連接部位加有

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