最近，有一位律師朋友反映，前年購(gòu)置了一套商品房，今年正式交房時(shí)間比約定時(shí)間延期了5個(gè)月。按照當(dāng)時(shí)簽定的預(yù)售合同約定，違約金按購(gòu)房款的每日萬(wàn)分之零點(diǎn)五計(jì)算，也就是年息的1.82%，這比目前銀行一年定期存款利息2.25%還要低；按照銀行逾期付款的法定違約金為每日萬(wàn)分之二點(diǎn)一，而你的約定是日萬(wàn)分之零點(diǎn)五，也實(shí)在是過(guò)低。違約金，顧名思義就是一方因違約而作出一定數(shù)額的賠償，是為了約束違約方、增加其違約成本而設(shè)立，應(yīng)具有懲罰性、賠償性。但開(kāi)發(fā)商違約成本低于銀行利息，還談何懲罰和賠償？
合同約定的違約金過(guò)低已有蔓延趨勢(shì)，并引發(fā)越來(lái)越多的訴訟。既然違約金過(guò)低有損購(gòu)房者合法權(quán)益，為什么簽訂合同時(shí)沒(méi)有異議？這位律師由于職業(yè)習(xí)慣，當(dāng)時(shí)對(duì)預(yù)售合同每一項(xiàng)條款都認(rèn)真推敲，看到“延期交房違約金按照日萬(wàn)分之零點(diǎn)五計(jì)算”時(shí)，就提出疑義，要求還原違約金本義，但售樓人員堅(jiān)持說(shuō)：“要買(mǎi)這套房，就必須按照這一條款簽約，否則就不要買(mǎi)。 ”無(wú)奈，他只好硬著頭皮簽約。在目前二手房中介購(gòu)房合同延期交房的條款上，一般按購(gòu)房款價(jià)的每日萬(wàn)分之五計(jì)算違約金；一手房在簽定購(gòu)房合同時(shí)，一些品牌開(kāi)發(fā)商在延期交房違約金上，按照購(gòu)房款每日萬(wàn)分之三至五計(jì)算，也就是年息高于10%，違約金達(dá)到一定數(shù)額，才能對(duì)違約者真正起到約束作用。
上海康城曾發(fā)生過(guò)的延期交房違約金過(guò)低 （按照日萬(wàn)分之零點(diǎn)五計(jì)算）而引發(fā)群訪事件。延期交房違約金賠償額如果繼續(xù)由開(kāi)發(fā)商“一錘定音”，難保不會(huì)出現(xiàn)延期交房后，每天賠償購(gòu)房者一元的奇聞。如何解決這一問(wèn)題？有兩點(diǎn)建議：
一是房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)發(fā)揮監(jiān)管作用。面對(duì)由延期交房違約金偏低而引發(fā)的各類(lèi)糾紛，早日拿出解決方案，對(duì)預(yù)售合同內(nèi)延期交房違約金賠償設(shè)置下限。有了明確的下限標(biāo)準(zhǔn)，才能恢復(fù)違約金的本意，從根本上杜絕這類(lèi)糾紛。
二是對(duì)賠償過(guò)低者，購(gòu)房者可按實(shí)際損失起訴。一般來(lái)說(shuō)，如遇延期交房，應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行。但如果合同約定的違約金明顯過(guò)低，不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的，經(jīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商不成，可對(duì)簿公堂，按實(shí)際損失費(fèi)用進(jìn)行賠償。包括要求開(kāi)發(fā)商按銀行貸款利息支付違約金；或按當(dāng)時(shí)同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的金額，賠償租房費(fèi)用實(shí)際損失等。
《中華人民共和國(guó)合同法》第114條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。

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